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        杭州第二批31宗地终止挂牌,土拍政策或迎巨变!

        2021-08-18 10:14:43 住浙网 我要评论 |
        [导读]眼看就要进入第二批集中供地的周期,但是各大城市很默契地推迟了。

        眼看就要进入第二批集中供地的周期,但是各大城市很默契地推迟了。

        最先是长沙,7月29日,长沙发布了第二批集中出让土地延期到8月。

        紧接着是深圳,8月6日,就在正式出让的前三天踩下了“急刹车”,中止挂牌出让工作,具体出让时间另行公告,已缴纳的保证金原路退回。

        随后天津、青岛、福州、上海、苏州、济南等相继跟上,原本蓄势待发的第二次集中土拍,戛然而止。

        今天,故事线发展到了杭州。

        终止挂牌后

        杭州迎来土拍的摇号时代?

        刚刚,杭州市规划和自然资源局发布补充公告:2021年7月30日发布的《杭州国有建设用地使用权挂牌出让公告》出让的31宗住宅用地终止挂牌,上述地块将于8月31日前重新公告。

        这次杭州发布的补充公告,仅提及31宗住宅用地终止挂牌,并于8月31日重新公告,并未提到土拍规则的调整。不过很有可能会在重新公告时,对土拍规则进行调整。

        可以看到,在这次土拍集中延期中,对土拍规则的调整是一个主旋律。例如天津、福州和苏州等都是延期出让并且调整了土拍规则,主要涉及的有以下几点:

        1、地价封顶后拼运气拿地,采取摇号、抽签等方式

        2、降低土拍的上限溢价率

        3、严格对房企的资金监管,提高参拍门槛。

        那么,杭州是否会延续这样的做法,拭目以待。

        土拍规则调整

        开发商迎来利好?

        各大城市的做法,和之前网传的一份文件对应上了,其中规定单宗住宅用地溢价率不得超15%,不允许通过提高起拍价调整溢价率,严控城市楼面价新高;在达到溢价率上限时,不以竞配建等方式增加实际地价,可通过竞一次性合理报价、摇号、竞品质方式确定竞得人等。

        在规则调整之后对房企来说,无疑是一大利好。长期以来,高地价与住宅限价之间的矛盾,让房企的利润空间一缩再缩。就连有着优秀成本管控能力的滨江集团,也在倒“努力做到1%-2%的净利润水平”的苦水。

        如今,从国家层面对土拍规则进行调整之后,一方面通过拿地资金监管,降低了房企的杠杆;另一方面也通过溢价率下调,打开了房企的利润空间。

        这样一来,房企大可不用再纠结于资金的,更有余力去打造具有品质的住宅。而这对购房者来说,也是一个重大利好。

        以下为天津、福州、济南、苏州调整前后的具体变化

        天津(8月10日):

        ①61宗涉宅地,原定于8月20日出让,现调整至9月10日;

        ②出让规则调整:原封顶竞自持,改为封顶摇号;原上限溢价率普遍在50%左右,统一下调至15%;

        ③参拍要求提高:竞买企业须提交自身有效的《房地产开发企业资质证书》或有效证明;须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明;须由自有账户交纳竞买保证金,经审核符合要求的方可报名参加地块竞买。

        福州(8月13日):

        ①19宗涉宅地,原定于8月19-20日出让,现延期至9月7-8日出让

        ②土拍规则调整:19宗地,原地价封顶后,5宗竞配建,1宗竞限价房面积,5宗竞自持租赁房面积,8宗摇号。调整后,全部采取“限地价、摇号”出让。

        ③溢价率调整:最高溢价率由原先的30-49%,调整至15%以下;

        ④参拍要求提高:仅限具有房地产开发资质的企业参与;竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

        ⑤限“马甲”:同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买,也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。

        ⑥禁违规销售行为:受让人销售商品房过程中,不得价外加价违规销售、不得捆绑精装修销售、不得捆绑车位销售、不得利用“学区房”炒作、销售合同不得采取霸王条款。

        苏州(8月17日):

        ①23宗地块,原定于9月1-3日出让,现延迟至9月16-18日;

        ②参拍要求提高:涉宅地仅限具有房地产开发资质的企业参与,申请竞买人报名时须同步上传房地产开发企业资质证书;房企在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等;

        ③限“马甲”:同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买;

        ④5宗地块一次性报价有效区间上限有少许下调。

        5宗地块价格调整前后对比

        济南(8月17日):

        ①68宗地块(不含工业仓储用地),原定于8月30日出让,现延期至9月10日;

        ②宅地最高限价调整;

        ③参拍要求提高:涉宅地仅限具有房地产开发资质的企业参与;须由自有账户缴纳竞买保证金,竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等;购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,不得使用其他自然人、法人、非法人组织机构的借款,不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等;

        ④限“马甲”:同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗住宅用地的竞买。

        延伸阅读:宅地溢价率不超过15%!济南第二批集中供地延至9月挂牌!

        土地政策或有变化!深圳、天津、青岛二轮集中供地“刹车”!

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