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        彰泰地产的发家史!广西“地产一哥”的成与败!

        2021-08-18 09:37:02 洪城往事 我要评论 |
        [导读]2020年8月,南昌市南昌县集中出让6宗地块,其中一块地,被轮番竞价,最后经过118轮报价,由贵港华彰房地产开发有限公司竞得。这是彰泰在南昌的首次亮相。

        1911年,辛亥革命爆发之后,清廷的广西都督陆荣廷,宣布广西独立。后来,护国战争爆发,陆荣廷趁机崛起,统治两广。

        再后来,新派军阀李宗仁、白崇禧崛起,桂系军阀扬名天下。纵然桂系很能打,面对四野百万大军渡江南下,仿佛被风卷残云一般。

        多年以后,伫立柳江边,看风云变幻,遥想那百孔千疮的激荡岁月,不免让人心生感慨。

        前几年,我到广西旅游,碰到的的士司机都很热情,他们不厌其烦地向我介绍玉石,都被我好言拒绝。下车后,他们说了一句叼毛,就绝尘而去。

        在广东,人家都会说靓仔,到广西,却只有叼毛,我只能苦笑。还有,臭不可闻的螺蛳粉。

        不知道很多年前的时候,台湾彰化来的投资客,如果碰到这样的出租车,会是什么样的心情?当然了,多年以前,并没有什么出租车。

        这些来自台湾彰化的投资客,在上世纪九十年代受桂林招商局的邀请,漂洋过海而来。人生地不熟,在桂林大酒店不知道怎么出去。身为酒店后勤负责的黄海涛,会开车,亲自接待了他们,并带他们游玩了“山水甲天下”的桂林。

        上世纪八十年代,黄海涛退伍之后,转业到桂林地区粮食车队当一个司机,开了四年车之后,到桂林大酒店当后勤部经理。

        借助于桂林举办的这次经贸洽谈会契机,给彰化投资客当司机的黄海涛,也有了下海的冲动。于是,他就这样,顺理成章的成了这些彰化人的司机。

        远道而来的彰化人,他们没有留下姓名,黄海涛也很少提及过他们的名字。他们在桂林的投资,选择了最基础最没技术含量的房地产开发,成立了桂林彰泰实业集团,彰是彰化,泰是安泰/康泰,寓意彰化人的公司平安吉祥。

        被资本惯坏的彰化人,他们高估了当时的桂林,人民还在为吃饱奔波的时候,他们就在桂林开发高档住宅小区。

        因为没结合当地经济实力,开发的高档楼盘销售惨淡,时间缓慢前进,金融危机席卷而来。到1997年,国际金融大鳄索罗斯狙击泰铢,引发了亚洲金融危机。“亚洲四小龙”经济体遭受重创,货币贬值,犹如高台跳水。

        损失惨重的台商,纷纷从大陆撤资。彰泰的第一个历史转折点,由此出现。在风雨飘摇之时,黄海涛接下了这个烂摊子。

        最穷的时候,彰泰连员工的工资都发不出来,不得不变卖了公司的四辆进口车,然后台湾股东每人自购了一套房,才换来了续命资金。

        接手这个项目之后,黄海涛开始自救,他分析之后,重新对项目进行定位,撤销一切高大上的宣传口号,打造平民的普通住宅。

        接地气之后,加上中国经济的崛起,人民的居住需求开始凸显,黄海涛成功把项目盘活了。很快,这个项目就销售一空,彰泰起死回生。

        有了这个成功案例在前,黄海涛开始在桂林,复制一个又一个彰泰项目。

        依靠成功的经验,加上中国经济的起飞,全国各地的住房需求,开始凸显。坐上时代的列车,所有的地产企业,想慢下来都比较难。很多人在研究别人成功的时候,最容易忽视的一点,就是时代。

        就像人民日报曾经说的那样,没有马云的时代,只有时代的马云。

        黄海涛在彰泰初具规模之后,继续深耕桂林。军人出身的他,在彰泰内部大力推行军中的规矩,这是彰泰前期快速发展的法宝,也是后来停滞发展的桎梏。

        在公司里,黄海涛最推崇的,就是员工必须遵守的“二十二条军规”,主要就是无条件执行、工作无借口、细节决定成败、以上司为榜样、荣誉原则、受人欢迎、与人合作、团队精神、只有第一、敢于冒险等。

        凡是彰泰的员工,都必须熟背这些军规,并在工作中落实下去。江西也有要人背企业文化的房地产公司,比如南昌的某房企,经常抽查企业文化,上班时间让人背,不上班就视频在线背诵。大家背的滚瓜烂熟,无非是怕被罚款而已。真正认同的,又有多少?

        靠着军事化的管理和执行力度,彰泰在桂林相继开发桂花园、桂青园、澳洲花园、鸣翠新都、康桥半岛、澳洲假日、鸣翠新城等楼盘,也取得了不错的口碑,为后来的大规模发展,奠定了基础。

        逐渐的,彰泰在桂林占据了大半江山。而南宁的荣和地产,则在南宁称王。一时之间,在广西,大家都知道南荣和、北彰泰。

        这两家,一直对于广西“地产一哥”之争,耿耿于怀。这也从侧面可以看出,两家的格局,还是太小了。最后,彰泰靠着在桂林的46盘,荣登“广西一哥”宝座。可此时,省外的战火,已经烧到了广西。

        碧桂园、恒大的涌入,让偏安一隅的南荣和、北彰泰感受到了压力。承平已久的彰泰黄老板,开始图谋向外发展。这种被逼迫的不得不前进,总是那么让人感到不适。

        对外发展,已不可避免,黄海涛决心走出桂林。第一项重大决策,就是将总部从桂林,搬到省会南宁。这第一步重大决策,也是错误的开始。

        在桂林深耕多年,彰泰的老员工,都是桂林本地的,很多人都在桂林扎下了根,所有的圈子,也都是在桂林。突然搬到南宁去,虽然也不是很远,但是好像所有的前期积累,被清零了,要从头开始。

        有人抵触,但是没办法,彰泰企业文化里,第一条就是无条件执行,后面还有服从领导。不愿意离开桂林的人,只能离开彰泰,或者被分流到桂林上的项目公司里。

        人才的流失,很快会被新招来的填补空白。但是那些在彰泰工作十几年,被企业文化浸淫十几年,以致于那种理念深入骨髓的人,不是一个新员工培训就能锻造出来的。

        没有熟练的“老兵”,彰泰攻打南宁市场,困难重重。想要在荣和深耕多年的南宁,打出一片天地来,何其艰难?而且,还有碧桂园、恒大、万科这样的外来户。

        第一步的错误,为彰泰的后续发展,埋下了很大的伏笔。黄海涛在战略布局上,并没有站到一定的高度。桂林和南宁不远,这样的总部搬迁,意义不大,伤害不小。

        首先,桂林的知名度,远超广西省会南宁;其次,桂林的购买力,强过南宁;再次,也是很重要的一点,彰泰深耕桂林多年,地方关系好,做房地产的都知道,这意味着什么。

        接下来,彰泰也是问题不断,还没在南宁扎稳脚跟,就牵涉到烂尾楼的纷争之中。当时,为跟当地政府建立好关系,同时也认为是捡到宝了,接盘了南宁五象广场烂尾楼。

        事后,这个项目的开发问题频出,甚至发生了性质恶劣的械斗,加上质量的管控不到位,彰泰的口碑一落千丈。

        就是这样的局面之下,彰泰又急于在广西其他城市攻城拔地。柳州、梧州、北海等地,相继被彰泰高价收入囊中。

        风控的不到位,导致彰泰的债务,急剧攀升。扩大的发展,让黄海涛感受到了管理上的瓶颈,自己已经是心有余而力不足。好在他早有打算,将女儿送到国外去学习深造,可谁知道,女儿根本不想回国接管家族企业。

        就像王思聪一样,在外面如果不好好干,就要回国去接掌千亿家族企业一样“悲催”。如果有一天,我也能有这样的“悲催”就好了,或者我儿子有也可以的。

        女儿年纪尚小,只能先从外面请来职业经理人,毕竟,外来的和尚,好念经。主要的原因,还是黄海涛看了自己的管理团队,很多是跟了自己多年的老将,能力着实不咋的。

        于是,正在谋求更大发展的蓝光发展总裁张巧龙,映入了黄老板的眼帘。

        蓝光的张巧龙,也是一个厉害的人物。在蓝光的时候,带领了蓝光走向了更高的平台。但是能力与不匹配的待遇,最终使得张巧龙与蓝光走向了决裂。

        不过,人有时候身居高位,会忘乎所以,不知道到底是自己能力很强,还是时代大势所趋?

        在蓝光的十四年里,张巧龙一步步上升,蓝光也从川渝起步,走向全国。所以,想要挖来这样的职业经理人,黄海涛给出了让人难以拒绝的条件。

        薪资方面,自然是不必说的,职位方面,黄海涛让出了董事长职位。就这样,彰泰就有了联席董事局主席。这让我不由得想起,自南昌发家到上海的新力地产,董事长张园林为了挖来陈凯,也给了联席董事局主席之位。

        张园林的大目标,自然是希望新力能成为全国化、资本化的地产企业,跻身中国房地产30强,甚至是10强。这一点,在黄海涛身上,也是一样的,他希望张巧龙能带领彰泰,打出桂系品牌,走向全国。

        事实上,张巧龙上位之后,也是积极布局全国。在张巧龙上任之后的20天,彰泰走出广西,亮剑华东,拓疆无锡。

        又20天之后,彰泰再次亮剑,斩获南京市优质地块,全国化布局第二站,顺利告捷。在外拓的同时,彰泰继续巩固大本营,在桂林和南宁总计新增4块地。

        在势如破竹的氛围之下,彰泰公布了“1+3+N”的全国化战略构想,以广西为大本营,力拓华东、华中和粤港澳大湾区这三个区域,然后在全国N个城市进行布点。

        全国N个城市进行布点,其中一个就是南昌。2020年8月,南昌市南昌县集中出让6宗地块,其中一块地,被轮番竞价,最后经过118轮报价,由贵港华彰房地产开发有限公司竞得。

        这是彰泰在南昌的首次亮相,一个月之后,彰泰再次在南昌出手,以钦州弘彰房地产开发有限公司的名义,分别竞得南昌市东湖区和南昌市昌北开发区的优质地块各一块。

        野心勃勃之下,外界看到了彰泰的峥嵘,却没看到背后的隐忧。

        早在2020年5月的时候,广西建工就发了一个函,指责彰泰集团恶意违约、暴力干涉、强行清场、合同条款苛刻,为做好风险防范与应对,要求旗下公司暂停承接彰泰集团项目,这标志着广西本土最大承建商与广西本土最大房开商公开决裂,一石激起千层浪。

        不知道两天后入职彰泰的张巧龙,对这个函件有什么看法?不过,那都已经不重要了。

        规模化扩张的持续受阻,销售业绩的持续下滑,债务负担的持续加重,外部政策环境的层层加码,彰泰的发展,步入重重困境之中。

        强如宇宙房企的恒大,在历史大趋势之下,尚难以扭转颓势,更何况在广西“蜗居”已久的彰泰集团?

        形势比人强,在2019年都完不成业绩的档口,彰泰丧失了彻底翻身的机会,张巧龙的加盟,没有换来力挽狂澜,而是黯然退场。

        到了2021年初,旭辉的朋友跟我说,他们要招人,有没有介绍的?我说你们在南昌的项目也不多啊,怎么还要招人?他说,我们收购了彰泰。

        听到这个,我并没有惊讶,这些年,听到的收购信息,实在是太多了。而且,彰泰在进入南昌之前,它的盛名,也只停留在广西。

        可后来,旭辉收购彰泰的事情,最终还是告吹了。个中因素,外人自然不晓得,但是大概率推测,多半是彰泰的资产少和债务多,从而让旭辉终止了收购步伐。

        和旭辉的不体面“分手”,让外界对彰泰的命运,有了更多担忧。不过,很快“白衣骑士”孙宏斌到了彰泰,洽谈了收购事宜。

        国内的地产商,看到孙宏斌来了,那基本就是最后一轮了。如果孙宏斌都看不上,那只能说明,这公司没救了。但孙宏斌的钱,可没那么好拿。

        还记得2017年吗?万达老王跟孙宏斌谈出售事宜,那是滴血割肉啊,融创靠着之前的“万达文旅城”,赚的是盆满钵满。孙宏斌他自己也说,大家别光看看花了多少钱收购,更要看他卖了多少钱啊!

        资本的嗜血,人性的贪婪,就注定孙宏斌不是来救你的,他是闻到了你生命垂危的气息,过来“咬”一口的。

        事实也证明,融创收购彰泰的项目,都是优质项目,那些不赚钱的,一个都没要。

        多年以后,当黄海涛回想起他跟孙宏斌的这次商谈,会不会后悔?那时候,他们的一个小决定,也许就是影响彰泰命运的重大转折点。

        莎士比亚在他的四大悲剧之一《哈姆莱特》里写道:“生存还是毁灭,这是一个问题。”对于黄海涛而言,对于彰泰而言,这也是一个问题。谁也无法预知未来,只能在当下,做出最合适的选择——生存下去。

        只是,在江边踱步时,手握围栏,远眺江面,不禁想起文天祥的诗句来:

        “辛苦遭逢起一经,身世浮沉雨打萍。”

        延伸阅读:

        少了8个亿!融创调整收购彰泰集团及彰泰服务价格!

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